Un estudio de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad relevó el mercado de locación de viviendas con fines habitacionales en agosto y concluyó que "la proporción de un salario que se destina al alquiler supera el 50%, duplicando el promedio histórico de 25%".

"El m² en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires alcanza los $282. Esto implica que un monoambiente tiene un valor promedio de $9.500, un dos ambientes se alquila en $12.000 y un tres ambientes en $17.200. La proporción de un salario que se destina al alquiler supera el 50%, duplicando el promedio histórico de 25%. A esto, deben sumarse las expensas, que ya representan el 25% del precio del alquiler", señala Fernando Muñoz, el Coordinador del Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la CABA.

Dice Muñoz: "Desde el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo realizamos el primer relevamiento integral del mercado de alquileres. Se trata de un estudio que abarca todos los aspectos centrales que hacen a la locación de viviendas con fines habitacionales".

El informe fue realizado entre el 13 y el 29 de agosto de este año a partir de la recopilación de datos provistos por el portal de búsqueda de inmuebles Argenprop. El universo estudiado se corresponde con las unidades de 1, 2 y 3 ambientes ubicadas en los diez barrios con mayor oferta de departamentos en alquiler. El informe comienza con una caracterización de la oferta de departamentos en alquiler según su ubicación geográfica, su tamaño y su antigüedad. Luego se analiza el precio promedio de alquiler y expensas, haciendo un desglose por barrio y finalmente, se analizan los requisitos que deben cumplir los inquilinos para acceder al mercado formal de viviendas.

Alquiler y expensas

Uno de los resultados más relevantes es que el m² en alquiler alcanza los $282. Esto implica que un monoambiente tiene un valor promedio de $9.500, un departamento de dos ambientes se alquila en $12.000, mientras que las unidades de tres ambientes alcanzan los $17.200. Estos datos son especialmente importantes en una Ciudad en donde sus habitantes tienen un ingreso promedio de $18.400, según las últimas mediciones publicadas por la Dirección de Estadísticas y Censos del GCBA.

Estos son los valores iniciales de un contrato de locación celebrado en agosto de 2018. Sin embargo, al tener una duración legal mínima de 24 meses, los contratos incluyen una cláusula de actualización. Del total de anuncios relevados, el 77% establecen que los aumentos se realizan semestralmente y solo el 23% lo hacen anualmente. Quienes aumentan semestralmente lo hacen, en promedio, un 14,3% y quienes aumentan anualmente lo hacen, en promedio, un 30,68%.

En relación a las expensas, el valor promedio para el conjunto de los anuncios analizados es de $2940, siendo menor para los departamentos de un ambiente ($2250) y para los de dos ambientes ($2730) y mayor para los de tres ambientes ($3930). Es destacable que, en cualquiera de los casos, las expensas ya representan casi el 25% del precio del alquiler.

Oferta de departamentos

 

La oferta de departamentos en alquiler muestra una fuerte concentración en el corredor norte y centro de la Ciudad de Buenos Aires. Palermo, con el 14,44% de la oferta, es el barrio con mayor cantidad de unidades disponibles. Le siguen: Recoleta, Belgrano, Centro, Caballito, Flores, Almagro, Villa Urquiza, Villa del Parque y Nuñez. En conjunto, estos diez barrios concentran el 73% del total de la oferta. El 27% restante se encuentra diseminado en otros 35 barrios, de los cuales ninguno supera el 1% del total de la oferta, siendo los barrios del sur de la Ciudad los que presentan la menor cantidad de unidades disponibles.

Con un 38,96% de la oferta, los anuncios de departamentos de dos ambientes son los que predominan. Más atrás se encuentran los de tres ambientes (24,14%), los monoambientes (17,85%) y la sumatoria de los departamentos de cuatro o más ambientes (19,03%). En relación a la antigüedad de los departamentos, está repartida en porciones similares entre los que tienen más y menos de 20 años de antigüedad, destacándose la rápida incorporación de unidades nuevas o “a estrenar”.

Comparando los datos de antigüedad y cantidad de ambientes, se observa que los departamentos más nuevos son, a su vez, los más pequeños. En promedio, la antigüedad de los monoambientes es de 19,57 años; la antigüedad de los dos ambientes es de 25,5 años y la antigüedad de los tres ambientes es de 33,31 años; siendo 25,89 años la antigüedad promedio del parque de viviendas en alquiler de la Ciudad de Buenos Aires.

Requisitos de ingreso

Existen tres grandes requisitos de ingreso que aparecen en todos los anuncios relevados. En primer lugar, el inquilino debe demostrar ingresos suficientes para afrontar el pago del alquiler, presentando recibos de sueldo que tripliquen –al menos- el precio de la locación. Este requisito no está legislado y constituye una barrera de acceso al mercado formal de alquileres para jubilados, monotributistas y trabajadores informales. Seguidamente, se pide una suma de dinero en garantía. A grosso modo, se observa que en el 58% de los anuncios se pide un mes de alquiler y en el 42% restante, dos meses de alquiler; y la única distinción consiste en qué mes del contrato se considera para calcular el depósito.

El tercer requisito que se le exige al inquilino es que presente una garantía. En el 64,6% de los casos, se aceptan únicamente garantías propietarias de la Ciudad de Buenos Aires, en el 9,7% de los casos se aceptan garantías del Gran Buenos Aires, en el 0,7% se aceptan garantías de cualquier ciudad del país y en el 25% restante, se aceptan seguros de caución. Este requisito, que no está legislado, constituye la principal barrera de acceso al mercado formal de alquileres.

Por último, registramos un notable incumplimiento por parte del mercado inmobiliario a dos leyes locales. La Ley 5859 (que prohíbe a las inmobiliarias cobrarle comisión al inquilino) establece que cada anuncio de viviendas en alquiler debe finalizar con una leyenda que da cuenta de esa prohibición. En este trabajo comprobamos que solo el 6,7% de los corredores inmobiliarios cumple ese artículo de la legislación. Por otro lado, la Ley 5115 establece que los anuncios deben informar sobre la accesibilidad de las viviendas para personas con discapacidad. Sin embargo, solo el 1% de los avisos incluyen esa información.