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Peligro alquileres: ciudadanos víctimas del negocio inmobiliario

El acceso a la vivienda es un derecho universal. Sin embargo, no todos son propietarios. El sistema inmobiliario está hecho a la medida de los intermediarios, que son los más beneficiados con un mercado que desprotege a quienes no tienen un techo bajo el cual vivir.

Julia necesita un departamento para mudarse a la Ciudad de Buenos Aires. Vive en Provincia y está entusiasmada con el proyecto mudanza. Lo primero que hace es buscar en internet un departamento que se ajuste a sus necesidades: una habitación y algo de luz natural. Lo encuentra y llama.

-Inmobiliaria…

-Hola. Quería consultar por el departamento de código 1222 que tienen publicado.

-Sí. Es un dos ambientes interno, pero tiene buena luz. Para entrar necesitas: el mes de alquiler entrante, garantía en Capital, dos meses de depósito y dos de comisiones. ¡Ah! Y los gastos administrativos, que corren por tu cuenta.
Silencio de cuenta mental.

-¿Pero eso son como 13 mil pesos?

-Sí.

El proyecto de Julia se enfría como una casa con filtraciones de humedad. No cuenta con ese dinero, pero con su empleo sí podría sostener el alquiler por dos años. Y eso que Julia es soltera, sin hijos y tiene un trabajo en blanco.

“Qué le queda al resto”, piensa.

“La situación del inquilino es lamentable. La vivienda es una necesidad básica para cualquier persona que vive en la Tierra, pero prima la noción de la propiedad como lucro” explica a INFOnews Mauro Torres, del grupo Por una nueva ley de alquileres.

Los inmobiliarios no piensan lo mismo. Para Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, “no hay abuso por parte de los intermediarios ni propietarios que, con sacrificio, pudieron llegar a lo poquito que tienen. Si hay profesionales abusivos, los inquilinos deben hacer la denuncia y seguir buscando”.

Según datos del censo 2010, en nuestro país existen 1.960.676 hogares que alquilan y se registró un aumento del hacinamiento. Este dato refleja el problema de los inquilinos para reunir los requisitos económicos y burocráticos necesarios para poder mudarse.

Ricardo Tombo lleva más de 37 años de trabajo dentro del mercado inmobiliario y es el director de la consultora Transparencia Inmobiliaria, que asesora a consumidores del mercado de viviendas. A lo largo de su carrera vivió cinco devaluaciones y no titubea cuando dice que los inquilinos se encuentran sometidos a un “pungueo inmobiliario”. El mercado de alquileres con intermediarios “no conoce de límites éticos ni morales” y el “pungueo” interfiere en todas los eslabones de la cadena del contrato.

El drama de entrar

Para alquilar un departamento de una habitación en Caballito, Almagro o Boedo se necesitan, por mes, cerca de $ 3.500. Pero primero y para firmar el contrato de alquiler se requieren cinco veces esa suma: dos meses de depósito, dos meses de comisión –para la inmobiliaria- y el mes entrante. Más recibos de sueldo. Más garantías en Capital. Más el pago de los gastos administrativos. Más el informe para la averiguación de la garantía.

En una columna publicada en Tiempo Argentino, Lorena Putero, economista y docente, explicaba que el alquiler “tiene un peso central dentro del salario de un trabajador, aun de aquellos que tienen un empleo registrado”. Es por eso que la regulación del sector inmobiliario es una condición necesaria para mejorar las condiciones de vida.

Tombo aseguró que “el precio de los alquileres está cartelizado. Todos te cobran lo mismo para entrar y no hay oferta”. El sistema funciona así en el mejor de los casos, cuando las inmobiliarias están registradas. 

En el proceso de búsqueda, al inquilino no le bastarán sus dos ojos. Necesitará, cuatro, seis, ocho. Todos los que sean posibles. Porque en medio de un mercado cartelizado, también están los truchos.

“Hay inmobiliarias truchas que trabajan desde la cocina de la casa”, dice Tombo. ¿Cómo identificarlas? Lo primero que hay que ver es que tengan un número de matrícula. Sino aparece, es sospechoso. Y si publica su matrícula, es recomendable consultarla en la página del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires. (CUCICBA).

Otro “pungueo”, como llama Tombo a las avivadas de los inmobiliarios, es el cobro al inquilino del informe de la garantía –averiguación de título de dominio- y certificación de firmas. No es ético “que el inmobiliario te cobre informes cuando ya te está cobrando la comisión” por la gestión del trámite, explicó Tombo. Y lo peor es que el monto que piden para la realización de los informes (entre $800 y $1.000, en promedio) supera el valor real de ese trámite, cuyo costo es de $150 para la averiguación de la garantía según consultó INFOnews en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y $300 para la certificación de firmas.

La avivada de la renovación

Una vez que el inquilino superó las trabas del ingreso, respira en paz. Durante dos años podrá disfrutar de ese inmueble que es por el tiempo estipulado, su casa. Pero esos 730 días de calma –si no tiene inconvenientes con el funcionamiento de los servicios, humedad, goteras, instalaciones- serán el tiempo de gracia hasta una nueva instancia donde otra vez será víctima del pungueo inmobiliario: la renovación del contrato.

En cuestiones de locadores y locatarios “en Latinoamérica reina el capitalismo salvaje”.

“Las inmobiliarias te quieren volver a cobrar todo de nuevo”, explicó Ricardo Tombo. Y la pregunta es: ¿Cobrar qué? “Es denigrante que un profesional inmobiliario le cobre al inquilino una comisión para renovar el contrato si no tiene que hacer ninguna otra gestión más que actualizar los campos de información en su computadora”, precisó el titular de la consultora Transparencia Inmobiliaria a INFOnews.

Según informó Roberto Arébalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, el costo que se le debe cobrar al inquilino para la renovación del contrato no debe superar el medio mes de alquiler.

Una recomendación útil al momento de la renovación es plantear con tiempo la intención de seguir en la propiedad. Así, el inquilino podrá negociar mejor el precio del alquiler y no se verá corrido por la necesidad de encontrar un techo.

La salida y los depósitos incobrables

Al momento del ingreso, al inquilino se le cobran uno o dos meses de depósito –depende de la inmobiliaria- que, en teoría, se reintegrarán una vez que finalice el contrato. Claro que el locador deberá entregar el departamento o casa en las mismas condiciones en las que los recibió. Y aunque así suceda, “estadísticamente las inmobiliarias se quedan con el depósito”, sostuvo Tombo.

Si bien el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina negó que esto sea así (“eso es una mentira, el depósito siempre se devuelve”), desde el CUCICBA aseguraron a INFOnews que las denuncias que reciben de inquilinos contra inmobiliarias son dos. La primera: no les quieren devolver el depósito. La segunda: tienen problemas de instalaciones o reparaciones dentro de la propiedad, pero la inmobiliaria no se hace cargo y el dueño tampoco responde. ¿Quién es el perjudicado? El inquilino, que no puede usar en las condiciones pactadas la propiedad que alquiló.

Para los inquilinos el partido está perdido desde antes que suene el silbato. Dueños e inmobiliarias patean para el mismo lado: sus bolsillos. Y sin árbitros que intercedan, quedan sujetos al despótico “si no le gusta, se va”. Ese paralelismo futbolero fue confirmado a INFOnews por CUCICBA, organismo donde inquilinos pueden denunciar a los abusos de agentes inmobiliarios. “La gran mayoría de los locatarios manifiesta que se sienten indefensos ante las inmobiliarias, que tienen una acentuada representación de los propietarios".

Para remediar esa desprotección, se presentó el lunes pasado un proyecto en la Legislatura de la Provincia de Buenos Aires que, entre otras cosas, propone la creación de un Organismo Provincial de Viviendas en Locación para monitorear el cumplimiento de la Ley Nacional N° 23.091 de Locaciones Urbanas (conocida como “Ley de Alquileres”) y los artículos del Código Civil relativos a esta temática.

Además, el proyecto bonaerense propone que los contratos de alquiler de viviendas familiares queden registrados y sean homologados por la Provincia. También busca achicar los costos de honorarios, timbrados y otras obligaciones que hoy pagan los inquilinos.

Si bien la iniciativa es una muy buena noticia para los inquilinos, no es la primera de este tipo. Y los antecedentes no son del todo alentadores. En 2009 la senadora riojana Teresita Quintela presentó el primer proyecto a nivel nacional para regular el mercado inmobiliario. Pero fue acusada por las cámaras de la propiedad de atentar contra el normal funcionamiento de la economía y la sociedad moderna. Y el proyecto se cayó.

En marzo de 2012 el senador Osvaldo López presentó el segundo proyecto sobre la problemática en el Congreso. La propuesta apuntaba a dar mayor equidad entre inquilino y locador. Pero otra vez, las cámaras inmobiliarias arremetieron con los tapones de punta.

“Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina estamos llevando a cabo diversas gestiones institucionales con todos los Senadores y con los asesores de los distintos bloques legislativos de ambas Cámaras para abortar cualquier intento de tratamiento de dicho proyecto”, decía un comunicado de la Cámara Inmobiliaria publicado en marzo de 2012, cuando comenzó a debatirse el proyecto del legislador Oscar López.

Propuestas de cambio

Si bien muchos sostienen que no hay decisión política para modificar el sistema inmobiliario, el tema está en la agenda pública. Hay particulares, organizaciones y hasta movimientos de inquilinos pensando en cómo modificar un esquema que consideran desigual y abusivo. Eso sí, saben que van contra grandes intereses y la tarea no será sencilla. Pero vale aclarar: no proponen expropiaciones, tomas ilegales ni ocupaciones por la fuerza. Lo que piden es protección ante el “vale todo” –inclusive por fuera de la ley- de los propietarios y agentes inmobiliarios.

“El último censo arrojó que en la Ciudad de Buenos Aires hay 1.425.840 viviendas vacías (el 24%). En varios países de Europa, las viviendas pueden estar desocupadas por 6 meses y si se pasan de ese plazo, les cobran impuestos altos. Eso permite que los dueños saquen las viviendas al mercado”, explicó a INFOnews Raúl Fernández Wagner, de Habitar Argentina, un colectivo que trabaja para garantizar el derecho a la vivienda.

La economista Lorena Putero también se expresó en ese sentido: “Es necesario aplicar impuestos altos y progresivos a la vivienda vacía para fomentar la oferta, como en otros países”.

Otra de las propuestas de Habitar Argentina es la de incluir en el Código Civil la función social de la propiedad. “Eso permitiría desarrollar políticas públicas” más específicas con la vivienda. Esa referencia fue incluida en el Código Civil en tiempos de Perón, pero la idea de la vivienda como un bien social fue quitada por la llamada Revolución Libertadora (1955) y nunca más volvió a figurar en el Código Civil. Hoy, ese reclamo sigue vigente.

“En varios países de Europa existen alquileres sociales o alquileres protegidos, que son subsidiados por el Estado”, recordó Fernández Wagner. Con ese sistema, los inquilinos pueden acceder a un alquiler justo mientras los propietarios también cobran una cifra correspondiente a la propiedad que rentan. Pero en cuestiones de locadores y locatarios “en Latinoamérica reina el capitalismo salvaje”.

Para Ricardo Tombo de Transparencia Inmobiliaria también es el Estado quien “debería subsidiar a los inquilinos y ayudar a las partes para que el propietario reciba el pago correspondiente y el inquilino tenga derecho a alquilar una casa y no tener que quedarse sin vacaciones por cinco años”.

Todas las propuestas tienen un sólo objetivo: que el acceso a la vivienda, importante indicador de la calidad de vida de una comunidad, no quede a merced de los negocios privados.

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