Un dos ambientes en CABA puede estar en 200 mil pesos por mes. Quienes cumplan hoy un nuevo año de alquiler tendrán que pagar un 104% más que el mes anterior (sí: más del doble de un día para el otro). Cada vez son más los departamentos que pasan de ser un hogar tradicional (con un valor en pesos) a un modesto Arbnb (que se paga en dólar papel, claro).
Ya estamos en julio y eso significa que la Ley de Alquileres vigente cumple tres años de existencia y, al menos por el momento, es un problema para quien no sea propietario o propietaria: alquilar sólo cuesta vida.
El 1 de julio de 2020, tras la aprobación del Congreso, entró en vigencia esta ley que cambió la extensión del contrato de dos a tres años y fijó una actualización anual del monto que surge del Índice de Contrato de Locación (ICL) -coeficiente entre el IPC y el Ripte-, que elabora el Banco Central (BCRA).
Hasta ese momento, los aumentos en los alquileres se pactaban de común acuerdo entre inquilinos y propietarios, intermediados por las inmobiliarias, mayormente con una periodicidad semestral y en algunos casos anual.
El objetivo de la norma fue dar mayor previsibilidad a los inquilinos al extender el plazo y fijar una modalidad de actualización; sin embargo, sumado al contexto de pandemia, el efecto en el mercado fue que cayó la oferta de propiedades para alquiler, los propietarios las retiraron, y se registró una suba en el costo de entrada a las propiedades.
Se estima que el stock de propiedades en alquiler cayó más de 30% y creció la tendencia, sobre todo en la ciudad de Buenos Aires (CABA), a negociar los alquileres en plazos temporarios y en algunos casos en dólares, lo que evade las condiciones de la ley.
El 52% de las ofertas de alquileres en CABA son en dólares, según un relevamiento del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) realizado en mayo. Asimismo, por la retracción de la oferta, se elevaron los precios de entrada a los alquileres: en mayo la mediana de los monoambientes ofertados en CABA fue $ 92.500 (+115,1% interanual), con lo cual el Salario Mínimo Vital y Móvil, que en mayo era $ 84.512, cubre el 91,4% de un alquiler.
En el caso de 2 ambientes la mediana en mayo fue $ 120.000 (+140%) y para 3 ambientes $ 160.000 (109,2%), según CESO. Pero en barrios como Palermo el departamento con una sola habitación superó la barrera de los $ 200.000 y junto a Saavedra y Belgrano se posiciona como uno de los barrios más caros para vivir (descontando a Puerto Madero donde lo normal allí es que los precios estén en dólares y sean en su mayoría temporales).
Dentro de los contratos, un alquiler que comenzó en julio de 2020, tuvo en julio de 2021 un primer aumento de acuerdo con el ICL de 41%, luego en julio de 2022 tuvo el segundo incremento de 58,16% y en julio próximo aumentaría alrededor de 95% de acordarse la renovación del contrato, lo que acumula una suba cercana a 360%.
Una de las "soluciones" que planteó el oficialismo macrista desde la Legislatura porteña fue que quien alquila se endeude para poder pagar su alquiler. Esto fue repudiado enérgicamente por algunos sectores de las bancadas, como la izquierda y la joven legisladora del Frente de Todos (ahora UP), Ofelia Fernández. Lo cierto que, más allá de esa suerte de créditos blandos, quieran o no, uno de cada tres hogares se endeuda para poder pagar el alquiler.
En abril de este año, ACIJ, CELS, el Instituto de Geografía de la UBA, el CEUR-CONICET, la Escuela IDAES (UNSAM) y la Red Contested Territories difundieron los datos aportados por 1.500 hogares porteños. Ahí se pudo ver que si bien la gente que alquila tiene más trabajo (un 6% salió del deseempleo) también son víctimas de la inflación y eso que ganan no les alcanza para nada. Mientras que en 2021 el 24% de los hogares destinaba más de la mitad de sus ingresos, en 2022 esa proporción de hogares aumentó al 32%.
En ese contexto, el 63% de los hogares admite estar endeudado con familiares o particulares porque no les alcanza el sueldo para pagar el alquiler. Desde ya, y por la injusticia que vienen marcando los colectivos feministas, los hogares cuyo principal sostén son mujeres están más endeudados porque siguen cobrando menos por las mismas tareas realizadas por los hombres y porque, además, siguen teniendo el famoso "techo de cristal" y no llegan a los puestos jerárquicos que les daría mejores salarios y condiciones de contratación.
Ahora bien, otra de las preocupaciones que se observa es que el 35% de las personas inquilinas no alquila una vivienda completa, sino una habitación, y más de la mitad, lo hace sin contrato escrito.
LUPA SOBRE EL PRIMER SEMESTRE 2023 EN CABA
Los precios de alquiler aumentaron un 70,4% en el primer semestre de 2023 en la Ciudad de Buenos Aires, casi el doble del incremento registrado en el mismo período de 2022 (37,7%), de acuerdo con un informe de Zonaprop.
En junio, el aumento fue del 11,2%, el mayor registrado hasta el momento. El valor de alquiler de un monoambiente en CABA es de 130.683 pesos por mes, mientras que un departamento de dos ambientes alcanza los 158.328 pesos por mes y una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados (m2) se alquila por 205.081 pesos por mes.
Palermo se posiciona como el barrio más caro, con un precio promedio de 205.483 pesos por mes, seguido por Belgrano y Saavedra con 188.066 y 186.891 pesos mensuales, respectivamente. En la zona media se encuentran Almagro (156.829 pesos mensuales), Villa Luro (155.128 pesos mensuales) y Parque Chacabuco (146.106 pesos mensuales); y los barrios más económicos para alquilar son Liniers (114.447 pesos por mes), Monserrat (125.436 pesos por mes) y Constitución (130.207 pesos por mes).
En tanto, un informe de Mercado Libre elaborado junto con la Universidad de San Andrés arrojó que en el Área Metropolitana (AMBA) el incremento en el precio de alquileres en junio en pesos de departamentos fue de 15,3%, mientras que en CABA el incremento fue de 10,9%. Según ese relevamiento, se observa que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos por m2 de departamentos fue Villa Crespo (19,9%).
Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), la mayor variación intermensual de dicho precio de alquiler de casas ocurre en La Matanza (+18,2%), mientras que en el caso de departamentos ocurre en Ezeiza (+22,7%).
Zonaprop indicó además que la rentabilidad inmobiliaria sube levemente y se ubica en 4,95% anual, por lo cual se necesitan 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 17% por debajo de lo requerido un año atrás.
